Prima reality-Katastr nemovitostí (KN)

Katastr nemovitostí (KN)

Od začátku letošního roku je možné k nemovitostem zapsat mnoho ujednání, která si ještě v minulém roce strany mohly domluvit pouze mezi sebou ve smlouvě – například zákaz zřízení zástavního práva, ujednání o koupi na zkoušku nebo za určitých okolností také pacht či nájem. Zápisem do katastru nabude domluva účinky i vůči třetím osobám.

Nově se zapisují také cenové údaje, což by mělo postupně vést k vytvoření tržní cenové „mapy“. Tato povinnost se ale nevztahuje zpětně na transakce, které již proběhly před nabytím účinností nového katastrálního zákona, tedy údaje o těchto převodech se nedoplňují.

Zásadně vkladem

Velkou novinkou je, že zatímco do konce roku 2013 se vkladem zapisovaly pouze práva, která zápisem vznikají, dle nového katastrálního zákona se vkladem zapisují všechna věcná práva (vlastnické právo, zástavní právo, věcné břemeno, atd.), práva ujednaná jako věcná práva (například předkupní právo) a také nájem a pacht (požádá-li o to vlastník nebo nájemce či pachtýř s vlastníkovým souhlasem).

Navíc se vkladem zapisuje nejen vznik, ale i změna a zánik těchto práv. Jde o poměrně významnou změnu. Na rozdíl od zápisu záznamem nebo poznámkou je nejen nutné v tzv. vkladovém řízení zaplatit poplatek a zpravidla déle na zápis čekat.

Podání návrhu

Návrh na vklad se i nadále podává prostřednictvím formulářů. Přílohou návrhu musí být samozřejmě především vkladová listina (například kupní smlouva), jinak se k návrhu nebude přihlížet. Dle nového zákona je ale předkládána pouze v jednom vyhotovení, a nikoli již v počtu o dva vyšším než je počet účastníků vkladového řízení.

Fyzické osoby budou v návrhu identifikovány vždy jménem, příjmením, rodným číslem a trvalým pobytem (pokud poslední dva údaje nemají, tak datem narození a bydlištěm).

Na rozdíl od minulé úpravy se u podnikajících fyzických osob nebude uvádět IČO. Pokud osoba zapsaná v katastru jako vlastník nebude označena tak, aby ji bylo možno dostatečně identifikovat, stanoví zákon zvláštní postup, přičemž se může stát, že nemovitost bude po uplynutí deseti let prohlášena za opuštěnou.

V případě smluvního zastoupení je navíc nutné připojit procesní plnou moc s ověřeným podpisem, což může být překvapivé vzhledem k tomu, že zákon ověřený podpis navrhovatele na samotném návrhu nevyžaduje.

KN bude informovat všechny zúčastněné strany o navržených změnách poštou či datovou schránkou, a to do 24 hodin od podání a zcela zdarma.

Pokud někdo žije v zahraničí nebo nemá přístup k poště na stálém bydlišti, může si zaplatit službu, která jim informace pošle smskou nebo mailem. Nebude tedy tak snadné nepozorovaně někomu pod rukou „vyfouknout“ nemovitost.

Vlastníci by tak měli být chráněni, protože katastrální úřad může vklad povolit nejdříve po uplynutí lhůty 20 dnů ode dne odeslání takovéto informace. Jelikož se lhůty nelze vzdát ani ji jinak zkrátit, je dobré na ní myslet předem, a to zejména u složitějších transakcí.

Je třeba ale počítat s tím, že tyto mechanizmy sloužící k ochraně stávajících vlastníků nemovitostí, mohou proces zápisu zpomalit.

Přehled největších změn v katastru:

• Podle nové úpravy bude mít katastr nemovitostí povinnost informovat majitele nemovitosti o všech změnách, ke kterým by mělo dojít. Díky tomu vznikne nová ochranná lhůta dvacet dní od přijetí návrhu na vklad, po kterou se majitel nemovitosti může proti změnám v zápisu ohradit.
• Bude-li zastaveno řízení například z důvodu chyb ve smlouvách, nelze řízení opravit. Po 30ti denní ochranné lhůtě může být zahájeno nové řízení.
• Za výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí se nově bude platit. Za zákazníky bude tento krok zajišťovat banka, která si za to bude účtovat poplatek.
• V katastru nemovitostí bude také možné evidovat zákaz převodu nemovitosti či zřízení dalšího zástavního práva.