Prima reality-Blokace převodů na katastru

Společenství vlastníků (SVJ) je právnická osoba, jejímž účelem je správa domu a pozemku. Protože se v praxi ukázalo, že si vlastníci jednotek v domě vznik SVJ v řadě případů vůbec neuvědomují, nebo jsou k němu liknaví (ustavující schůzi svolávají po měsících či letech od vzniku SVJ), přistoupil zákonodárce k odlišnému konceptu.

Nevznikne-li společenství vlastníků, nebude zapsán převod bytu do katastru

Od ledna 2014 SVJ vzniká založením a následně zápisem do rejstříku společenství vlastníků. Teprve tímto zápisem dojde ke vzniku SVJ. V domě s alespoň pěti jednotkami bude přitom vznik SVJ povinný. A právě zde nastala zásadní změna. Zákon vznik SVJ vynucuje blokací převodů vlastnických práv k jednotkám. Katastr nemovitostí tak nového vlastníka nezapíše, pokud nebude prokázán vznik SVJ zápisem v rejstříku společenství vlastníků.

Nový občanský zákoník (NOZ) stanoví, že pokud nebylo SVJ založeno již dříve (například prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě), pak jej vlastníci založí v domě, kde je alespoň pět jednotek ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce. Založené společenství je nutno zapsat do rejstříku společenství vlastníků, neboť až zápisem dojde ke vzniku SVJ. Bez doložení vzniku SVJ (typicky předložením výpisu z rejstříku společenství vlastníků jednotek) katastrální úřad nezapíše vlastnické právo k převáděné jednotce. Výjimkou bude pouze nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem.

Výpis z rejstříku společenství vlastníků!

Hodláte-li tedy koupit byt či nebytový prostor do osobního vlastnictví, měli byste v rámci jednání s prodejcem požadovat výpis z rejstříku společenství vlastníků. Pokud nebude zápis v rejstříku doložen, měli byste zkoumat, zda mělo SVJ v domě s vaší vytouženou jednotkou povinně vzniknout. K prověření této povinnosti bude zapotřebí informace o počtu jednotek v domě a počtu vlastníků. Pokud zjistíte, že je v domě alespoň 5 jednotek ve vlastnictví alespoň tři různých vlastníků a pokud se nebude jednat o první převod jednotky, pak bude převod vaší jednotky do katastru nemovitostí zapsán až po doložení vzniku SVJ (neboli zápisu v rejstříku).

V praxi si lze představit, že námitky takového vlastníka proti stanovám mohou být oprávněné. Nicméně pokud by se z jeho strany jednalo ryze o šikanozní výkon práva, mohl by se každý, kdo by byl poškozen na svých právech tímto postupem, domáhat po rušiteli náhrady škody. Žádný výkon práva totiž nesmí bezdůvodně působit újmu druhým, přičemž zjevné zneužití práva nebude požívat právní ochrany. Každopádně se však chybějícího projevu vůle (souhlasu se stanovami) ze strany jednoho vlastníka budou muset ostatní vlastníci domáhat soudní žalobou. Od ledna 2014 totiž zákon nepočítá se vzorovými stanovami vydávanými nařízením vlády (tak jako je tomu dnes), které by platily v případě, že se vlastníci nad jejich zněním neshodnou.

Kupujícím tak lze jedině doporučit, aby výplatu kupní ceny vázali důsledně na zápis do katastru nemovitostí a aby si pro případ blokace zápisu vlastnického práva katastrem nemovitostí vymínili právo odstoupení od kupní smlouvy.

Vlastníci jednotek

Vznik SVJ po 31.12.2013 je novou právní skutečností, na kterou se vztahuje NOZ § 3028 odst. 1, nikoliv však odst. 2 a 3. SVJ tedy nemůže vzniknout jinak nežli založením podle NOZ.

K založení SVJ(2012) musí stanovy být přijaty všemi vlastníky jednotek. Při uplatnění postupu podle NOZ v domě s „odloženým“ vznikem SVJ by kterýkoliv vlastník jednotky mohl zablokovat založení právnické osoby prostě tím, že by nesouhlasil se stanovami. Zákon č. 311/2013 Sb. tento problém řeší tím, že snižuje potřebný počet hlasů ke schválení stanov ze všech vlastníků jednotek na prostou většinu přítomných. Jde tedy o zákonnou výjimku z pravidla. A je zřejmé, proč ji zákonodárce zavedl: úmyslem zákonodárce bylo nepřipustit, aby jednotlivý vlastník jednotky blokoval založení SVJ v bývalých družstevních domech.

V domě, kde spoluvlastnický podíl původního družstva již poklesl na méně než jednu polovinu před dnem 1.1.2014, musí družstvo, tj. správce, svolat nejpozději do 90 dnů tzn. do konce března shromáždění vlastníků jednotek k založení společenství vlastníků jednotek a pak musí statutární orgán společenství podat nejpozději do 30 dnů ode dne založení společenství návrh na zápis společenství do veřejného rejstříku.

Při nečinnosti správce mohou vlastníci svolat „ustavující“ shromáždění sami. Na něm se budou schvalovat stanovy postupem podle zákona č. 311/2013, to jest nadpoloviční většinou přítomných. Součástí stanov bude i určení prvních členů statutárního orgánu. Buď dosavadní správce (BD), nebo kterýkoliv vlastník jednotky, pak zajistí vznik SVJ zápisem do veřejného seznamu.