Prima reality-NOZ a podnájem

Prima reality - NOZ a podnájem

NOZ zasáhl i do úpravy podnájmu, kdy nově rozlišuje situaci, kdy nájemce sám trvale bydlí, pak může dát část bytu do podnájmu i bez souhlasu pronajímatele. Pouze je třeba dbát na povinnost oznámit pronajímateli přijetí nové osoby do domácnosti.
V případě, že nájemce v bytě trvale nebydlí, může dát byt nebo jeho část do podnájmu pouze na základě písemné žádosti a písemného souhlasu pronajímatele. Jinak nájemci opět hrozí výpověď nájmu z důvodu hrubého porušení povinnosti.

Prodloužení nájmu

Zcela jinak pojímá NOZ situaci, kdy nájem skončil, nájemce však dál užívá byt. V případě, že nájemce pokračuje v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem skončit, a pronajímatel písemně nevyzve nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu sjednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejdéle však na dobu 2 let; to neplatí, ujednají-li si strany ve smlouvě něco jiného.

Nájemné

Užitečnou novinkou ohledně nájemného je, že NOZ výslovně umožňuje stranám, aby si sjednaly ve smlouvě každoroční zvyšování nájemného.
Nově je v zákoně konkretizováno, za jakých jiných okolností lze nájemné zvýšit. Proces tohoto zvyšování je zachován, NOZ jej nemění. Pouze nově stanoví mantinely tohoto zvýšení. Zvýšení nájemného je možné v případě, že nájemné neodpovídá srovnatelnému nájemnému obvyklému v daném místě za podmínky, že navržené zvýšení spolu s tím, ke kterému již došlo v uplynulých třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. Návrh může být podán nejdříve po uplynutí 12 měsíců od posledního zvýšení nájemného, musí obsahovat výši nájemného a dokládat splnění výše uvedených podmínek. Další možností, kdy lze zvýšit nájemné, je pokud pronajímatel provede stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody. Zvýšení samozřejmě musí být podloženo dohodou smluvních stran. Tak, jak je postup zvyšování nájemného nastaven, znamená doporučení pro vlastníka domu, aby stavební úpravy a změny, které chce na domě provádět, dopředu dohodl s nájemci jednotlivých bytů a již v tuto chvíli si s nimi odsouhlasil zvýšení nájemného. Pokud se mu podaří dojít shody s nájemci dvou třetin bytů v domě, bude platit zvýšené nájemné pro všechny byty v domě pod podmínkou, že zvýšení nájemného činí nejvýše deset procent účelně vynaložených nákladů ročně.
Výslovně NOZ říká, že pronajímatel nesmí po nájemci požadovat jiná plnění než nájemné a zálohy nebo náklady na služby. Takže pokud by například chtěl pronajímatel s nájemcem sjednat ve smlouvě placení příspěvku do fondu oprav, doporučujeme spíše navýšit nájemné a tuto položku do nájemní smlouvy jako samostatnou platbu nevkládat.

Jistota

Peněžitá jistota není úplně novým institutem. NOZ přináší změnu ve výši, do jaké je možné jistotu sjednat; nyní lze dohodnout maximálně šestinásobek měsíčního nájemného. Nově NOZ říká, že nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Bohužel není zřejmé, jakou zákonnou sazbu měl zákonodárce na mysli.